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Comprender el impuesto a las transferencias propuesto por Santa Elena: evaluar los pros y los contras

Actualizado: 21 sept




Mientras Santa Elena considera la introducción de un nuevo impuesto a las transferencias, es esencial que los residentes comprendan tanto los posibles beneficios como las preocupaciones que rodean esta propuesta. Este blog tiene como objetivo desglosar los detalles del impuesto propuesto, cómo podría afectar a nuestra comunidad y brindar una visión equilibrada de sus posibles ventajas y desventajas.


¿Qué son los impuestos de transferencia?


Los impuestos de transferencia son tasas que se aplican a la venta de propiedades y que, por lo general, se calculan como un porcentaje del precio de venta. En el caso de Santa Elena, el impuesto de transferencia propuesto se estructura de la siguiente manera:


  • Tasa de impuesto del 1,5% sobre las ventas de propiedades entre $1 millón y $5 millones .

  • Tasa de impuesto del 3% sobre las ventas de propiedades superiores a $5 millones .

  • No hay impuestos sobre las ventas de propiedades inferiores a $1 millón .


Este impuesto no es progresivo, es decir, el precio de venta total se grava a la tasa aplicable al valor total de la propiedad. Por ejemplo, si una propiedad se vende por $6 millones, el monto total de la venta estaría sujeto a la tasa impositiva del 3%.


La razón detrás de la propuesta


Santa Elena enfrenta desafíos financieros importantes, que incluyen infraestructuras obsoletas, demandas crecientes de servicios públicos y la necesidad de mantener nuestro carácter único en medio de presiones de desarrollo. Se considera que el impuesto de transferencia propuesto generará ingresos muy necesarios y evitará fuentes de ingresos más controvertidas (como lo ve el gobierno actual de la ciudad). Los fondos recaudados con este impuesto podrían asignarse a proyectos esenciales de la ciudad, incluidas reparaciones de carreteras, mejoras de parques y posibles iniciativas de vivienda asequible. Todos los fondos generados se destinan al fondo general, lo cual es importante tener en cuenta al considerar cualquier promesa realizada con respecto a cómo se gastarán estos gastos.


Posibles efectos positivos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales


  1. Mayores ingresos para proyectos de la ciudad: se estima que el impuesto a las transferencias generará aproximadamente 5,3 millones de dólares anuales. Esta afluencia de fondos podría proporcionar un impulso muy necesario para los proyectos de la ciudad. Con estos ingresos, Santa Elena podría abordar necesidades críticas de infraestructura, como la reparación de las aceras del centro, la mejora de las rutas de evacuación y la mejora de los espacios públicos. Estas mejoras podrían beneficiar significativamente a los residentes y hacer que la ciudad sea más atractiva para los visitantes, lo que a su vez podría apoyar nuestra economía local.

  2. Apoyo a la seguridad pública: La hoja informativa de la ciudad destaca la importancia de mantener la seguridad pública, especialmente si se tienen en cuenta los mayores riesgos de incendios forestales. Los ingresos provenientes del impuesto a las transferencias podrían ayudar a garantizar que Santa Helena cuente con servicios de emergencia y personal de primera respuesta adecuados, lo cual es crucial para proteger a nuestra comunidad. Al invertir en seguridad pública, la ciudad podría mejorar su resiliencia frente a desastres naturales y otras emergencias, lo que brindaría tranquilidad a los residentes.

  3. Control local sobre los fondos: Uno de los puntos fuertes del impuesto a las transferencias propuesto es que todos los fondos generados permanecerían bajo control local, sin riesgo de que el estado los redirija. Este control local significa que los ingresos podrían utilizarse para abordar directamente las necesidades específicas de Santa Elena, según lo determinen la ciudad y sus residentes. Además, la medida incluye disposiciones para la rendición de cuentas, como auditorías anuales, que podrían ayudar a garantizar que los fondos se utilicen de manera eficaz.

  4. Exención para propiedades de menor valor: al eximir las propiedades de menos de un millón de dólares, el impuesto está diseñado para proteger a los propietarios de bajos ingresos de una presión financiera adicional. Esta exención podría ayudar a preservar la asequibilidad de la vivienda para los residentes de Vineyard Valley.


Preocupaciones y posibles inconvenientes


  1. Impacto en el mercado inmobiliario: La introducción de un impuesto de transferencia fijo podría tener un efecto de enfriamiento en el mercado inmobiliario de Santa Elena, particularmente en el segmento de lujo. Los vendedores de propiedades podrían reconsiderar la posibilidad de poner sus casas a la venta debido a la carga impositiva adicional. Esto podría resultar en menos transacciones y posiblemente valores de propiedad más bajos, especialmente en el mercado de gama alta donde el impuesto del 3% sobre las ventas de más de $5 millones podría ser significativo y se ve exacerbado por la decisión de renunciar a un impuesto progresivo y optar por una estructura de impuesto fijo: estamos creando incentivos muy reales para que los vendedores opten por un precio de venta más bajo para evitar perder más dinero. Por ejemplo, una casa que se estima que se venderá en 5,2 millones incurriría en un impuesto del 3% sobre el monto total (en lugar de solo los 200 000 más de 5 millones que un impuesto progresivo impondría al 3%), lo que incentivaría un precio de venta de 4,99 millones donde caería a una carga del 1,5%.

  2. Preocupaciones sobre la asignación de ingresos: A pesar de los beneficios potenciales, existen preocupaciones sobre cómo se asignarán los ingresos provenientes del impuesto a las transferencias. Según las proyecciones (página 9) , el 60% de los fondos podrían destinarse a aumentos salariales y a la contratación de personal adicional. Esta asignación podría limitar la eficacia del impuesto para abordar cuestiones financieras a largo plazo, como la reposición de reservas o la reducción de la deuda de CalPERS de la ciudad. Si una parte importante de los ingresos se destina a costos operativos en lugar de inversiones estratégicas, el impuesto podría no generar los beneficios prometidos.

  3. Falta de controles específicos: Si bien los ingresos fiscales permanecerán bajo control local, el hecho de que los fondos se destinen al fondo general plantea inquietudes sobre la rendición de cuentas. Sin asignaciones específicas ni restricciones, el dinero podría utilizarse para una amplia gama de propósitos, algunos de los cuales pueden no estar alineados con las necesidades más urgentes de la comunidad. La ausencia de controles firmes en torno al uso de estos fondos podría diluir el impacto del impuesto y generar insatisfacción entre los residentes.

  4. Afirmaciones engañosas sobre la seguridad pública: La hoja informativa de la ciudad sugiere que el impuesto de transferencia es necesario para mantener los servicios de seguridad pública. Sin embargo, es importante señalar que la ciudad podría priorizar su presupuesto existente para evitar recortes en servicios esenciales como la policía y los bomberos sin necesidad de un nuevo impuesto. La sugerencia de que la seguridad pública depende directamente de este impuesto puede ser engañosa y podría influir injustamente en la opinión pública.

  5. Carga desequilibrada sobre un segmento de residentes: Una preocupación importante es que este impuesto se dirige a un solo segmento de ingresos: las transacciones inmobiliarias. Al centrarse únicamente en las ventas de propiedades, el impuesto coloca la carga desproporcionadamente sobre los propietarios y vendedores, en particular aquellos con propiedades de mayor valor. Este enfoque carece de equilibrio y equidad, ya que no distribuye la responsabilidad financiera entre una base más amplia de residentes o flujos de ingresos. El resultado es una carga indebida sobre un grupo específico, lo que podría generar resentimiento y una sensación de injusticia dentro de la comunidad.

  6. Falta de consideración por la eficiencia del gobierno: Un tema que no se puede obviar es que la ciudad está pidiendo a los residentes más ingresos sin considerar seriamente (o hacer pública) la reducción del gobierno municipal o la reorganización de su estructura para volverse más eficiente de manera significativa. Antes de imponer impuestos adicionales, la ciudad podría demostrar que está compartiendo la carga y que ha hecho esfuerzos para agilizar las operaciones. Al no educar sobre estas eficiencias ni buscarlas, la ciudad pierde una oportunidad de ganar la aceptación de los residentes que, de otra manera, podrían apoyar el impuesto si vieran un esfuerzo genuino por reducir costos y aumentar la eficiencia del gobierno. Esto también ofrecería una renovación de imagen de marca muy necesaria, mostrando que la ciudad está comprometida con ser fiscalmente responsable y considerada con las contribuciones de los contribuyentes.

  7. Proyecciones de ingresos engañosas: Según los datos de Coldwell Banker, en 2023 se vendieron 40 viviendas en Santa Elena junto con una parcela de tierra de 42 millones de dólares, con un precio de venta promedio de 2.053.892 dólares. Suponiendo que la mayoría de estas viviendas estén por debajo de los 5 millones de dólares, el impuesto de transferencia propuesto por la ciudad (1,5 % para viviendas entre 1 y 5 millones de dólares) habría generado alrededor de 3 millones de dólares en ingresos, incluida una propiedad vendida por 42 millones de dólares, lo que es atípico e incluso con esta propiedad está muy por debajo de la proyección de ingresos de 5,3 millones de dólares de la ciudad. Un factor crítico detrás de esta discrepancia es que la ciudad parece haber basado sus proyecciones en datos de vivienda históricamente altos de la era de la política de tipos de interés cero de la Reserva Federal (ZIRP). Sin embargo, ahora hemos salido de esa era y hemos vuelto a políticas históricamente más típicas de la Reserva Federal, que incluyen tipos de interés más altos. Este cambio es un mal augurio para el mercado inmobiliario, ya que probablemente frenará tanto la demanda como los precios en el futuro. Dadas estas condiciones económicas cambiantes, las estimaciones de ingresos de la ciudad parecen erróneas y demasiado optimistas, lo que hace que su proyección de $5,3 millones parezca más una ilusión que una evaluación factual de nuestra realidad actual del mercado.


Avanzando: un enfoque equilibrado


Mientras Santa Elena continúa debatiendo el impuesto a las transferencias propuesto, es fundamental que los residentes consideren tanto los posibles beneficios como las preocupaciones. El impuesto podría generar ingresos significativos para importantes proyectos de la ciudad y ayudar a mantener los servicios esenciales, pero también plantea preguntas sobre la rendición de cuentas, la asignación y su impacto en el mercado inmobiliario.


La participación de la comunidad es fundamental. Los residentes deben participar en foros públicos, hacer preguntas y compartir sus perspectivas sobre el impuesto propuesto. De esta manera, podemos asegurarnos de que las decisiones que se tomen reflejen los mejores intereses de toda la comunidad y que el impuesto, si se aprueba, se utilice de una manera que beneficie verdaderamente a Santa Elena.


Donde estoy parado


Como candidata al Concejo Municipal, me comprometo a garantizar que todas las decisiones relacionadas con este impuesto se tomen de manera transparente, con un enfoque claro en la sostenibilidad y la equidad a largo plazo. Para que conste, apoyo la idea de convertirnos en una ciudad autónoma (Medida A1), ya que esto nos permitirá considerar un impuesto de transferencia revisado que equilibre las preocupaciones con otras fuentes de ingresos propuestas. Dicho esto, apoyo un plan de ingresos más equitativo y equilibrado basado en una carga compartida que no afecte indebidamente a un segmento de nuestra población; puede encontrar ese plan aquí

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